Bauprojekte sind komplex und mit erheblichen rechtlichen Risiken verbunden. Unklare Verträge, Planungsfehler oder unerwartete Mehrkosten können schnell zu Streitigkeiten und finanziellen Verlusten führen. Wer die häufigsten Stolpersteine kennt, kann sich rechtzeitig absichern und Probleme vermeiden.
Hier sind die 10 häufigsten Fallstricke – und wie Sie sich davor schützen:
1. Vertragsgestaltung: Die richtige Grundlage für Ihr Bauprojekt
Die Wahl des richtigen Bauvertrags beeinflusst die Risikoverteilung erheblich. In der Praxis gibt es drei Haupttypen:
- ABGB-Werkvertrag
- ÖNORM-Werkvertrag
- Allianzvertrag
Jeder Bauvertrag muss Art, Umfang und Entgeltlichkeit der Leistung klar regeln. Doch nicht jede Vergütungsvereinbarung passt zu jedem Bauvorhaben:
- Einheitspreisvertrag: Die Leistung wird in Teilleistungen (=Einheiten) aufgesplittet, abgerechnet wird nach tatsächlichen Einheiten.
- Pauschalpreisvertrag: Ein fixer Gesamtbetrag wird für die Leistung vereinbart.
- Regiepreisvertrag: Abrechnung erfolgt nach tatsächlich aufgewendeten Stunden und Materialkosten.
Maßgebend für den Projekterfolg ist die Beschreibung der zu erbringenden Leistung. Das Risiko einer unklaren Leistungsbeschreibung trägt grundsätzlich der Auftraggeber.
Tipp: Unklare Punkte frühzeitig durch (Bieter-)Fragen klären und auf detaillierte Verträge setzen!
2. Planungsfehler: Wer haftet?
Bei den klassischen Vertragstypen ist der Auftraggeber für die Planung verantwortlich. Während der Ausführungsphase ist der Auftraggeber verpflichtet, die Leistungen seiner Auftragnehmer aufeinander abzustimmen. Kommt es zu Verzögerungen durch fehlende Koordination oder Fehler in der Vorleistung, kann der Auftragnehmer Mehrkosten geltend machen – etwa für Stillstand, Vorhaltezeiten oder gestörte Bauabläufe.
Tritt eine erhebliche Verzögerung auf, kann der Auftragnehmer unter Umständen sogar vom Bauvertrag zurücktreten. Sogar ein Rücktritt vor Baubeginn ist möglich. Voraussetzung um einen Bauvertrag zu kündigen, ist eine umfassende Dokumentation der Verzögerungen und ihrer Ursachen.
Tipp: Störungen und Verzögerungen immer dokumentieren und frühzeitig mit dem Auftraggeber abstimmen.
3. Warn- und Hinweispflichten: Frühzeitige Fehlerkorrektur statt späterer Haftung
Fallen dem Auftragnehmer Fehler in der Planung oder in der Vorleistung eines anderen Gewerks auf, muss er den Auftraggeber frühzeitig darauf hinweisen. Andernfalls droht eine Verletzung der Warn- und Hinweispflicht – mit möglichen schadenersatzrechtlichen Konsequenzen.
Eine sorgfältige Dokumentation ist hier essenziell: Bautagebücher und schriftliche Hinweise helfen, den eigenen Pflichten nachzukommen und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
4. Leistungsänderungen und Zusatzaufträge: Rechtzeitig melden
Während der Bauausführung kommt es häufig zu Änderungen, Nachträgen und Zusatzaufträgen, die den ursprünglichen Vertrag beeinflussen. Wichtig ist, dass diese rechtzeitig schriftlich angezeigt und freigegeben werden.
Viele Bauverträge enthalten Fristen für die Anmeldung von Mehrkostenforderungen. Falls diese Fristen versäumt werden, besteht das Risiko, dass berechtigte Forderungen nicht mehr durchgesetzt werden können.
Tipp: Jede Abweichung schriftlich festhalten und sich die Genehmigung vom Auftraggeber einholen.
5. Pönalen: Wann sind sie fällig – und wann nicht?
Vertragsstrafen sind pauschalierte Schadenersatzzahlungen, die für Nichterfüllung oder Nichteinhaltung von Terminen vereinbart werden. Sie sollen Auftragnehmer zur Einhaltung der vertraglich geschuldeten Leistung und des Terminplans bewegen.
Doch es gibt Ausnahmen:
- Wird der Terminplan einvernehmlich geändert, gelten die Pönalen für die neuen Termine.
- Werden hingegen Verzögerungen von mehr als 8 bis 14 Tagen vom Auftraggeber verursacht oder Terminänderungen einseitig vorgegeben, entfällt die Pönale.
In vielen Bauverträgen ist die Vertragsstrafe der Höhe nach begrenzt – doch das heißt nicht, dass darüberhinausgehende Schäden nicht ersetzt werden können. Eine genaue Prüfung der Vertragsklauseln lohnt sich!
6. Abrechnung, Verjährung & Verzugszinsen: Diese Fristen sollten Sie kennen
Viele Bauverträge erlauben Teil- oder Abschlagszahlungen. Oft ist eine Anzahlung von einem bestimmten Prozentsatz üblich, während der Restbetrag mit der Schlussrechnung fällig wird.
Wichtig: Eine Akontozahlung bedeutet kein Anerkenntnis der Forderung. Falls es zu Überzahlungen kommt, können diese zurückgefordert werden.
Werklohnansprüche verjähren grundsätzlich drei Jahre nach Fälligkeit der Schlussrechnung. Doch aufgepasst: Mit Annahme der Schlusszahlung sind Nachforderungen für erbrachte Leistungen ausgeschlossen – es sei denn, ein Vorbehalt wurde direkt in der Schlussrechnung oder spätestens drei Monate nach Zahlungseingang schriftlich erklärt!
Besonders bei langjährigen Infrastrukturprojekten kann die Verjährung einzelner Teilleistungen ein Problem werden. Ein Verjährungsverzicht für abgrenzbare Teilleistungen kann hier helfen.
Außerdem gilt:
- Der Zinslauf für Verzugszinsen beginnt mit Fälligkeit der Forderung – nicht erst mit Schlussrechnungslegung.
- Je nach Vertragsgestaltung können Zinsen über die Jahre erheblich steigen.
Tipp: Verjährungsfristen regelmäßig prüfen, bei langlaufenden Projekten Verjährungsverzicht für Teilleistungen/Verzugszinsen vereinbaren und den Schlussrechnungsvorbehalt setzen, um Nachforderungen abzusichern.
7. Fehlende Sicherheiten & Garantien: So schützen Sie sich
Vertragserfüllungs- und Gewährleistungsgarantien sind in vielen Bauverträgen üblich. Doch auch der Auftragnehmer kann die Sicherstellung eines Teils seines Werklohnes fordern: Falls der Auftraggeber keine Sicherheit nach § 1170b ABGB stellt, kann der Auftragnehmer seine Leistung verweigern – und notfalls sein Rücktrittsrecht ausüben.
8. Gewährleistung am Bau & Mängelansprüche: Klare Regelungen sind essenziell
Nach der Fertigstellung und Übergabe eines Bauprojekts beginnt die Gewährleistungsfrist (soweit vertraglich nicht anders vereinbart 3 Jahre). In dieser Zeit haftet der Auftragnehmer für Mängel, die bereits bei Übergabe vorhanden waren.
Für Schäden, die erst später auftreten, trägt grundsätzlich der Auftraggeber das Risiko – es sei denn, der Schaden wurde durch eine mangelhafte Leistung verursacht.
Tipp: Übergabeprotokolle erstellen und darauf achten, dass die Gewährleistungsfrist in der Regel erst ab offizieller Abnahme beginnt.
9. Streitigkeiten vermeiden: Schlichtungsklauseln nutzen
Viele Bauverträge enthalten keine Regelung zur außergerichtlichen Streitbeilegung. Kommt es zu Unstimmigkeiten, bleibt oft nur der Gang zum Gericht – und das kann langwierig und teuer werden.
Schlichtungsverfahren oder Mediationen sind oft effizienter und kostengünstiger als Gerichtsprozesse. Besonders bei langfristigen Infrastrukturprojekten kann es sinnvoll sein, Eskalationsstufen vertraglich zu vereinbaren.
Tipp: Falls nicht vorhanden, eine Schiedsklausel oder Mediationsregelung in Verträge aufnehmen!
10. Versicherungen: Welche Risiken lassen sich absichern?
Viele Risiken lassen sich durch Versicherungen minimieren:
- Bauwesen- bzw Bauleistungsversicherung schützt vor unvorhersehbaren Schäden am Bauwerk.
- Bauherrenhaftpflichtversicherung deckt Schäden an Dritten die durch den Bau entstehen.
- Betriebshaftpflichtversicherung hilft bei Schäden, die aus der eigenen Tätigkeit resultieren.
Allerdings: Die eigene mangelhafte Leistung ist meist nicht versicherbar! Deshalb ist es wichtig, die Vertragsbedingungen genau zu prüfen.
Tipp: Policen regelmäßig überprüfen und im Schadensfall umgehend eine Meldung an die Versicherung machen.
Fazit: Frühzeitige Beratung schützt vor teuren Fehlern
Viele rechtliche Fallstricke in Bauprojekten lassen sich mit guter Vorbereitung vermeiden. Klare Verträge, eine professionelle Dokumentation und frühzeitige juristische Beratung sorgen dafür, dass Ihr Bauprojekt nicht nur technisch, sondern auch rechtlich reibungslos abläuft.
Haben Sie Fragen zu einem Bauprojekt? Kontaktieren Sie uns – wir helfen Ihnen, Risiken frühzeitig zu erkennen und abzusichern!
